Le 11 août 1994, Phil Brandenbergen inaugure la première transaction internet en achetant l’album de Sting « Ten Summoner’s tales » pour 12 dollars, lançant un phénomène plein d’avenir : la vente en ligne.

Vingt ans plus tard, les achats sur internet sont devenus monnaie courante et ont lancé l’avènement des sites e-commerce. Acheter sur son mobile, sa tablette ou sur son ordinateur n’est désormais plus qu’une affaire de quelques clics. Il s’agit dès lors d’un complet bouleversement des habitudes de consommation tant chez les vendeurs que chez les acheteurs. Et ce bouleversement n’est pas prêt de s’arrêter : la croissance des achats en ligne croît chaque année et atteindra dès 2019 en France un chiffre d’affaires de 100 milliards d’euros.

L’explosion du e-commerce et l’évolution de la supply chain 

Dans ce contexte, ce n’est pas seulement le monde du retail qui se transforme mais également le monde  de la supply chain. En 2017, la FEVAD, la Fédération du e-commerce et de la vente à distance, a enregistré près 505 millions de colis ayant circulé en Europe : du jamais vu. La gestion logistique doit donc faire face à une véritable massification des flux. 
Qui plus est, elle doit aussi répondre à des exigences consommateurs de plus en plus élevées : il faut savoir livrer tout, le plus rapidement possible, n’importe où, tout en assurant la traçabilité des colis. Pour répondre à toutes ces demandes, la gestion de la logistique est devenue un ressort incontournable pour les entreprises commerçantes et nécessite une adaptation d’envergure.

C’est d’ailleurs pour cette raison que le modèle logistique et la supply chain mutent en permanence : la livraison doit être multicanale avec des consignes, des points relais, des livreurs express pour répondre tant aux attentes des professionnels que des particuliers. 

L’immobilier logistique en mutation : entrepôts XXL et entrepôts à étages

Depuis cinq ans, l’immobilier logistique connaît un essor rapide : si en 2017 la France comptait déjà un total de 877 000m2 de lieux de stockage, de nouvelles formes d’entrepôts s’imposent également, comme les entrepôts XXL, désignés ainsi quand ils dépassent les 60 000m2. Les dimensions gargantuesques de ces entrepôts permettent d’organiser le stockage en masse des produits ainsi que la préparation de commandes ou « picking » : les préparateurs ont à leur disposition tous les articles d’une même commande client pour ensuite les emballer et les confier à un transporteur.

Dans l’optique d’optimiser les lieux de stockage, sont également apparus les entrepôts à étages. D’abord initiés en Asie, notamment au Japon, en Chine et à Singapour, ils peuvent atteindre 17 étages et permettent de favoriser la sectorisation des produits et le picking tout en densifiant les espaces, à condition néanmoins d’automatiser la sélection des produits. Ce sont donc des robots qui apportent la commande au préparateur, c’est d’ailleurs déjà le cas dans l’entrepôt Amazon de Brétigny depuis mars 2018.  Grâce à ces aménagements, les délais de livraison sont réduits et une plus grande diversité de produits peut être stockée. Aux entreprises néanmoins de gérer les machines sur place et de s’assurer de la sécurité de leurs établissements

Se rapprocher des centres-villes, un objectif logistique

En plus de l’agrandissement général des entrepôts de stockage, force est de constater que ces derniers tendent, contre toutes attentes, à se rapprocher des villes. D’ordinaire éloignés des zones urbaines, le coût des transports ayant favorisé cette stratégie, les entrepôts s’installent dorénavant en seconde périphérie des villes, à proximité des grands axes et des hubs de transports. L’entrepôt d’Amazon de 142 000m2 situé à Brétigny-sur-Orge ou l’entrepôt de Cdiscount de 80 000m2 en Seine-et-Marne en sont de très bons exemples. En se rapprochant ainsi des villes, les entreprises se rapprochent de leurs clients et rendent le maillage du parc logistique le plus performant possible.

Néanmoins, au niveau économique, tout n’est pas rose non plus. Les entrepôts XXL ont certes permis de rationaliser les coûts mais ils n’ont pas permis d’endiguer le prix du dernier kilomètre qui ne cesse d’augmenter, atteignant 20% du coût total de la chaîne. Par ailleurs, leur localisation engrange d’autres problèmes : les livraisons occupent à l’heure actuelle 30% de la voirie et émettent 25% des émissions de C02

Obsolescence et renouvellement du parc logistique

Ce n’est cependant pas à cause d’un manque d’effort que les entrepôts de stockage peinent à s’installer dans les centres urbains. En effet, le prix du foncier et les contraintes des grandes zones urbanisées (limitation de la pollution sonore, gestion des déchets, interdiction de la circulation de nuit pour n’en citer que quelques-unes) rendent difficile l’implantation d’entrepôts dans les centres-villes. Mais c’est surtout la saturation du parc foncier dans les grandes villes qui forcent les entreprises à devoir rester en périphéries, le cas de l’Île-de-France en est un exemple particulièrement prégnant.

À une saturation globale, s’ajoute l’obsolescence de l’offre foncière disponible qui ne répond pas ou plus aux normes et aux tendances actuelles de la supply chain. La règlementation ICPE, réglementation des installations classées pour la protection de l’Environnement ou le BREEAM, Building research Etablishment Environmental Assessment Method, standard de certification bâtiment le plus répandu à travers le monde ont joué un grand rôle dans cette dévaluation. En 2017, 1 bâtiment sur 10 du parc logistique était, par conséquent, d’ores et déjà obsolète. 

Des initiatives telles que la loi ESSOC, loi pour un Etat au Service d’une Société de Confiance, promulguée en août 2018, tâche de simplifier les relations avec l’administration et laisse le temps aux entreprises de souffler avant de mettre leurs installations aux normes. Cette loi permet également aux constructeurs d’intégrer dans leurs réflexions la nécessité du recyclage futur des éléments de construction : centres de revalorisation, logistique des retours, réduction des déchets sont autant de questions qui traversent le domaine de la supply chain et qui font naître la notion de « reverse logistic ». Née de la mouvance de l’économie circulaire, gérer cette reverse logistic ne permet pas seulement de réduire les coûts, qu’ils soient financiers ou écologiques, mais également d’augmenter le chiffre d’affaires, grâce à une amélioration en termes d’image, de durabilité et de rentabilité. La logistique voit donc sa stratégie et ses flux se métamorphoser considérablement, mais c’est bien les lieux de stockage qui changent le plus.

Si la loi ESSOC permet donc une bonne partie des avancées actuelles en termes de rénovation des lieux de logistique, il est évident que cela ne suffira pas à permettre aux acteurs de la supply chain de s’installer au cœur des villes. D’après Magali Marton, à la tête des recherches de l’immobilier d’entreprise France chez Cushman & Wakefield, il faudrait 280 000m2 d’espaces logistiques rien qu’à Paris, bien plus que les rénovations du parc logistique ne peuvent laisser espérer. La rénovation des anciennes constructions est donc bel et bien une voie à exploiter, néanmoins, elle ne peut pas être la seule.

Certains se sentent malgré tout prêts à intégrer le cœur des villes, comme, encore une fois, Amazon avec ses entrepôts, destinés à accueillir ses produits Prime Now, boulevard Ney dans le 18ème arrondissement de Paris. Néanmoins, Il n’est pas sûr que le rapprochement entre les lieux de stockage et les clients permettent d’équilibrer le coût d’exploitation de telles infrastructures. Les loyers très élevés des centres urbains creusant durement dans le budget global de l’entreprise. Malheureusement, le prix du dernier kilomètre reste donc ainsi bien souvent le dernier poids qui fait peser la balance en défaveur du vendeur. 


La mixité fonctionnelle, les entrepôts de demain au cœur des quartiers ?

Une autre solution pourrait également venir de la transformation des espaces de la supply chain. Pour réintroduire la logistique en milieu urbain, les entrepôts à usage unique disparaissent pour faire place à la mixité d’activités : artisans, industries, transports ou logements sont réunis en un même lieu, reprenant ainsi le concept d’unité d’habitation du Corbusier, proposé après la Seconde Guerre mondiale. Un des exemples les plus aboutis de cette mouvance est le projet Chapelle International à Paris. Le quartier de la Chapelle International est divisé en deux parties : la partie haute, composée de plus de 900 logements et la partie basse, composée d’un hôtel logistique et d’un terminal urbain ferroviaire. Des écoles de formation professionnelle en logistique, un espace de distribution type messagerie et une pépinière d’entreprises complètent cette structure. Mutualiser les espaces serait-il la solution de demain ? Peut-être bien. La multiplication de tels projets avec notamment, l’Îlot Charles III à Monaco, permettra de définir dans quelle mesure la mixité fonctionnelle est efficace pour réussir à contourner la saturation du foncier urbain et les émissions de CO2.


S’appuyer sur le réseau existant et entrepôt XXS

En attendant une autre solution a vu le jour : les entrepôts format XXS. Sous cette dénomination, il suffit de comprendre que la moindre surface disponible est investie par les acteurs de la distribution urbaine pour devenir un espace de stockage. Plutôt dédié aux portes des grandes villes, ces emplacements sont généralement des espaces de messagerie où les colis sont redistribués aux commerces de proximité ou aux particuliers. Boutiques, points relais, locations ponctuelles, parking, consignes, tous ces espaces sont pris d’assaut par les e-commerçants qui peuvent ainsi s’appuyer sur des réseaux physiques pour créer un maillage urbain de distribution logistique. Parfois chaotique et dépendante du bon vouloir des commerçants du centre-ville, cette organisation semble basée sur une relation donnant-donnant. Installés de fait au cœur des villes, ces entrepôts XXS ne sont pas encore encadrés par des règles de gestion et de sécurité bien définie, faisant prendre des risques tant aux professionnels, qu’aux clients. Il est fort à parier qu’une législation devrait bientôt voir le jour tant ces micro-espaces de messagerie répondent aux attentes logistiques des entreprises.

XXL ou XXS, la restauration du foncier logistique en centre-ville est donc un leitmotiv très important dans la stratégie des entreprises. Quoi qu’il en soit, avec la pression des coûts du foncier et la croissance permanente des ventes en lignes, les points relais ont encore de beaux jours devant eux.

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