La loi n°2014-366 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové autrement appelée loi ALUR est entrée en vigueur en mars 2014. De nombreuses dispositions visent à équilibrer les relations entre locataires et propriétaires et favoriser la rénovation de logements. Parmi celles-ci se trouvent le DTG, applicable au 1er janvier 2017 qui a pour principal objectif de donner une vision de l’état général d’un immeuble à ses copropriétaires et en faciliter la rénovation.
Selon l’INSEE, plus de 160 000 logements collectifs seraient insalubres ou menaçant de tomber en ruine* et plus de 450 000 logements sociaux collectifs seraient énergivores** (dont l’étiquette énergétique est E, F ou G). Le DTG a vocation à dresser un état des lieux de l’immeuble en matière de travaux de rénovation nécessaires et d’optimisation de la consommation énergétique, mais il n’est pas réservé exclusivement aux immeubles dans les situations les plus critiques. Il est avant tout un outil permettant d’établir une feuille de route des actions à mener sur les 10 prochaines années pour maintenir le bon état général de la copropriété.
Êtes-vous concerné(e) par le DTG ?
Depuis le 1er janvier 2017, seuls certains immeubles sont concernés par l’obligation de réaliser le DTG. Il s’agit d’immeubles d’habitation qui répondent à l’un des 2 critères suivants :
- Construits depuis plus de 10 ans et qui font l’objet d’une mise en copropriété : le cas le plus courant sera celui d’un bailleur social qui décide de vendre tout ou partie des logements à des propriétaires privés. Autre cas possible plus rare, celui d’une maison individuelle de grande taille dont le propriétaire pour en faciliter la transaction décide de vendre par lot. Dans les 2 cas, l’immeuble fera l’objet d’une mise en copropriété.
- Ou qui font l’objet d’une procédure pour insalubrité.
De plus les copropriétaires de tout immeuble d’habitation peuvent voter à majorité simple pour rendre la réalisation d’un DTG obligatoire par un tiers. Depuis le 1er janvier 2017 tous les syndicats de copropriétaires ont pour obligation de procéder à un vote à ce sujet.
Les 5 grandes parties du contenu du DTG :
- Une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs (murs, plafond, conduites, canalisations, chaudières…).
- Un état des lieux concernant le respect des obligations légales et réglementaires du syndicat des copropriétaires.
- Une recherche des améliorations possibles concernant la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble.
- Un audit énergétique pour les immeubles de plus de 50 lots ou un diagnostic de performance énergétique (DPE) pour ceux de moins de 50 lots, ce dernier étant plus succinct : ces études sont exigibles depuis le 1er janvier 2017 si l’immeuble dispose d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement et que son permis de construire est antérieure au 1er juin 2001. Dans le cas où l’une de ces 2 études a déjà été réalisée, elle sera directement intégrée au DTG.
- Un budget prévisionnel sommaire correspondant à la liste des travaux nécessaires pour la conservation de l’immeuble sur les 10 prochaines années
Les conclusions du DTG devront être présentées lors d’une assemblée générale des copropriétaires.
Économies budgétaires et valorisation de patrimoine
Quel ROI(1) pour le DTG ?
Le DTG permet d’avoir une vision globale du bien, il est donc susceptible de générer des économies à court, moyen et long terme. D’une part le volet énergétique permet d’identifier les sources d’optimisation de la consommation, d’autant plus importantes que l’immeuble est ancien. D’autre part l’anticipation des travaux à effectuer notamment sur les équipements communs permet d’éviter les situations d’urgence du type chaudière en panne en hiver, qui peuvent être des gouffres financiers par manque de temps pour choisir le bon prestataire. En établissant un plan d’actions sur plusieurs années, la copropriété maîtrise mieux ses coûts et valorise son patrimoine, car des parties communes laissées à l’abandon auront un impact direct sur le prix de revente des logements. Ainsi le DTG peut être un outil de pilotage s'il est fait régulièrement.
C’est l'assemblée générale des copropriétaires qui se prononce sur la question de faire réaliser le DTG par un tiers qui dispose, entre autres compétences, de celles sur les modes constructifs, les équipements et la thermique du bâtiment (Décret n° 2016-1965 du 28 décembre 2016).
Source :
*Etude INSEE, « Être sans domicile, avoir des conditions de logement difficiles », 2006, https://www.insee.fr/fr/statistiques/1281024
**Etudes Caisses des dépôts, « Logement social et transition énergétique », Juillet 2014, http://www.caissedesdepots.fr/fileadmin/PDF/Rapports_et_etudes/fonds_d_epargne/Eclairages_no5.pdf
(1) Return On Investment = Retour sur Investissement
