Afin de lutter contre l’habitat indigne et les marchands de sommeil, le permis de louer, nouvelle mesure de la loi ALUR se met en place au sein des villes.

En effet, suite aux effondrements de plusieurs immeubles en novembre dernier à Marseille, la question des logements indignes se fait de plus en plus pressante. Après un tour d’horizon de l’habitat rendu indispensable, le gouvernement estime à près de 500 000 le nombre de logements insalubres en France métropolitaine et dans les outre-mer.

Une des solutions avancée {la loi ALUR. Promulguée en 2016] permet aux Etablissements Publics de la Coopération Intercommunale, les EPCI, la possibilité d’établir des zones où la mise en location d’un logement par un bailleur serait soumise soit à une déclaration de location soit, pour les habitats fortement dégradés, à une demande d’autorisation de location au préalable : il s’agit du fameux permis de louer.

Depuis, plusieurs villes ont choisi d’appliquer ce permis dans certaines zones de leurs territoires. La grande majorité de ces villes pionnières se concentrent dans les Hauts-de-France (La Madeleine, Calais, Fourmies, Boulogne-sur-Mer etc.) ou en Ile-de-France (Pierrefitte-sur-Seine, Gennevilliers, Bagnolet, Clichy etc.). Il ne s’agit guère d’une surprise dans la mesure où ces deux régions sont particulièrement touchées par le mal-logement. Pour ne donner qu’un exemple, près 22% du parc privé de Saint-Denis, dans le 93, serait potentiellement constitué de logements indignes. Mais si encore bien peu de villes ont mis en place le permis de louer, ce dispositif, à la lumière des récents événements, fait tache d’huile et est de plus en plus instauré dans les intercommunalités. Ainsi, Marseille, suite à l’urgence orchestrée par l’effondrement successif de trois immeubles dans ses rues, a enfin mis en place l’autorisation de location fin février 2019, dans le désormais tristement célèbre quartier de Noailles.

Le permis de louer renforce le dossier de diagnostic technique de location qui était déjà obligatoire pour chaque changement de locataire. Ce dernier regroupe :

  • Le diagnostic de performance énergétique ou DPE qui renseigne le locataire sur la consommation énergétique de son logement. Valable 10 ans, il est obligatoire et doit être établi par un professionnel certifié.
  • Le constat des risques d’exposition au plomb ou CREP qui est uniquement obligatoire pour les logements construits avant 1949. Il est établi par un professionnel certifié et oblige le propriétaire, en cas de présence de plomb, à opérer des travaux pour supprimer le risque.
  • L’état des risques naturels et technologiques, tels que les inondations, séismes, risques industriels etc. est un diagnostic là encore obligatoire, mais qui peut être rempli directement par le bailleur.
  • L’état de l’installation de l’électricité et de gaz, pour tous les logements situés dans des immeubles collectifs et comportant une installation intérieure de gaz ou d’électricité qui a été réalisée il y a plus de 15 ans ou dont le dernier certificat de conformité date d’il y a plus de quinze ans.
  • La notice d’information sur les droits et les devoirs du bailleur et du locataire. 

Le permis de louer

Le permis de louer englobe deux types de réglementation qui sont dépendantes des choix de zonage opérés par les EPCI ou par le conseil municipal. Ces choix sont en accord avec les objectifs de lutte contre l’habitat indigne, le programme local de l’habitat en vigueur, ainsi que le plan local d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Il s’agit donc de :

 

  • L'autorisation préalable qui ne concerne que les bailleurs dont le logement est situé dans une zone où il y a une proportion importante d'habitat fortement dégradé, sachant que l’habitat est considéré comme fortement dégradé lorsque les logements requièrent de lourds travaux mais ne font l’objet d’aucun arrêté d’insalubrité, de péril, ni d’insalubrité avérée.

Et de

  • La déclaration préalable qui peut être requise ailleurs. 

Après avoir établi ce dossier, les bailleurs, en fonction de la zone dans lequel le logement est situé, doivent :

  • Envoyer la déclaration de location CERFA 15651.01 à leur mairie, auquel cas ils recevront un simple récépissé,  
  • Faire une demande d’autorisation au préalable CERFA 15652.01, accompagnée du dossier de diagnostic technique.

Dans le cas d’une demande d’autorisation de location, des inspecteurs hygiène et sécurité seront mobilisés pour visiter les logements voués à être habités. Suite à cette visite les inspecteurs rédigeront un rapport favorable ou défavorable.
L’administration a ensuite un mois pour répondre. Elle peut donner son accord express à la location ou simplement ne donner aucune réponse, auquel cas, son silence sera interprété comme une autorisation tacite. Elle peut également refuser d’autoriser la location d’un logement à un bailleur.

En effet, si « le logement est susceptible de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique », selon la Loi ALUR, Article L. 635-3 du code de la Construction et de l’Habitation, la demande d’autorisation sera systématiquement rejetée. Néanmoins, l’administration doit motiver son refus et lister les différents travaux et aménagements nécessaires à la mise en location du bien. 
L’autorisation de louer est valable deux ans suivants sa délivrance si le logement n’a pas été mis en location. Elle est valable pendant toute la durée du contrat de bail et doit être renouvelée lors de la conclusion d’un nouveau bail ou lors d’un renouvellement.

Les bailleurs qui passent outre ce permis risquent une amende de 5000€ et en cas de nouveau manquement dans un délai de trois ans, le montant maximal est porté à 15 000€ (article L 635-7 du code de la Construction et de l’Habitation). L’intégralité de ces sommes sera reversée à l’Agence Nationale de l’Habitat, l’institution publique qui accorde des aides financières aux bailleurs en difficulté pour améliorer le parc de logements privés existant.
 

CERFA

 

Bien qu’il soit encore trop tôt pour évaluer l’impact du permis de louer sur les activités des marchands de sommeil et sur l’insalubrité de certains quartiers, il s’agit d’une première étape vers un contrôle plus systématique des locations et vers une sécurité accrue tant pour les occupants de ses logements que pour l’espace public en général. Une première initiative qui doit donc être saluée.

DEKRA vous accompagne 
 

DEKRA Industrial 

DEKRA Diagnostic Immobilier

Vous souhaitez en savoir plus ?